オークツリー・キャピタル・マネジメントの共同設立者兼共同会長であるハワード・マークス氏は、”Bloomberg Open Interest” のインタビューの中で、プライベート・エクイティと不動産市場について、「将来的に痛みを伴うのはそこだ」と語っている。
前置き
オークツリー・キャピタル・マネジメントの共同創設者で共同会長のハワード・マークスが登場しました。私たちはこれまで財政問題や金融政策の課題について話してきました。特に、政府の債務がどれほど投資家の考え方を変えるかについてです。
マークス氏は、米国がまるで無限のクレジットカードを持っているかのように振る舞っており、負債や赤字がGDPに対してどの程度問題になるかを誰も正確に言えないと述べています。
米国をポートフォリオから排除することはできない
昨年の繁栄期にも関わらず、赤字は数兆ドルに達しました。誰もがこの状況がいつ問題になるか、また何をすべきかを言えないのです。米国をポートフォリオから排除することはできません。
過去にそのようなアドバイスをした人々は今、相対的なパフォーマンスで苦しんでいます。具体的なポイントを指摘するのは難しいですが、経済的な機会や困難の中でどのように投資するかについて考える必要があります。
投資のチャンスを生む可能性
経済的なサプライズは最近、すべてマイナスの方向に出ており、金利は高いままです。
これは投資のチャンスを生む可能性があります。2009年から2021年までの期間は金利が低く、企業にとって非常に好条件でしたが、現在のように金利が高くなると、レバレッジ取引を行っていた企業は借り換えが難しくなり、そのコストも高くなります。
これにより、我々のような投資家にとってはより良い機会が生まれます。
投資家はこれに注意を払うべき
例えば、6年前に銀行にアイデアを持ち込めば9億ドルを5%の金利で借りられたのが、現在では同じアイデアで5億ドルを9%の金利でしか借りられません。プライベート・エクイティや商業不動産市場など、借り換えの痛みを感じる分野が増えています。投資家はこれに注意を払うべきです。
レバレッジの高い状況で明らかに影響が出るのは、プライベート・エクイティと不動産です。これらの資産クラスは、リターンを増幅するために債務を利用してきました。結果として非常に良好なパフォーマンスを見せてきましたが、将来的には痛みを伴うでしょう。
企業の債務返済コストが著しく増加すれば、そのリターンに影響が出るのは避けられません。不動産の特定のセクター、特に小売やオフィスでは根本的な問題が存在します。これにより、私たちや同業者にとってのチャンスが生まれるでしょう。
この期間は、貸し手にとっても、バーゲンハンターにとっても非常に厳しい時期でした。
プライベートクレジット業界での動向
プライベートクレジット業界での動向について話したいと思います。数ヶ月前、Vista が支援する Pluralsight が資産を別の子会社に移して追加の資金調達を行ったことがありました。
これが一種の戦いの合図となり、貸し手は現在、プライオリティ保護を求めています。
Q. このエピソードについて具体的にお聞きしたいのですが、業界全体の今後の進展についてはどう見ていますか？
多くの人は、経済的な立場を強化するためにできることをします。ほとんどの人は法的にできることに従い、一部の人は倫理的にできることに従います。しかし、経済的な立場を強化するための積極的な努力が行われることは避けられません。そのため、貸し手は文書を十分に精査してこれを防ぐ必要があります。
現在オフィススペースに積極的に取り組んでいますか？
最近、不動産投資家の Eagle Namdar がニューヨークの重要なオフィスビルを70%オフで取得していると聞きましたが、それが回復しないとは考えられません。重要なのは、その割引が十分であるかどうかです。
価格が下がったからといって、それが買い時だとは限りません。価格が基本に対して過剰に下がっている必要があります。今年、不動産ファンドが多く設立される中で、オフィスにすべての資金を投入する人と全く投入しない人がいます。
どちらが最も良いパフォーマンスを示すかはわかりません。銀行の決算発表が迫っている中で、新しい資本規則に適応する必要がある時期に突入します。小規模から中規模の銀行、つまりコミュニティバンクや地域銀行は、不動産ローンに非常に重きを置いています。
資産が2500億ドル以上の大手銀行は不動産ローンの集中が少なく、リスクはあまりありません。しかし、資産が2500億ドル未満の銀行のうち、不動産ローンが規制資本の160%に達しているものもあります。特に平均以上に貸し出しを行い、問題のある地域に集中している銀行は、痛みを感じることになるでしょう。
これはシステミックリスクとなり、経済全体を沈没させるような問題にはならないと思いますが、いくつかの企業が困難に直面することは確かです。必要に応じて、当局が個別に支援を行う可能性もあります。
