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【米国不動産】今後10年から20年の住宅価格について

2024年2月1日に、「あおぞら銀行が赤字転落へ、米不動産リスク波及－下方修正で社長が謝罪」というニュースが報道されました。以下のポストにもあるように、エミンユルマズ氏が次のように述べています。

あおぞら銀行の赤字は米国の商業不動産(CRE)の暴落が原因。今米国大都市のオフィスビルはめちゃくちゃ安く売りに出されていますが、買い手がいません。

このニュースを受けて、Jリートの指数も下げで反応し、直近2023年12月の底値に近づきました。私も1月に割安だと思っていたJリートを少し買っていたので、この下げを喰らいましたが、そう言えば年初に地政学の専門家ピーター・ゼイハン氏が “米国で最も心配している不動産セクターのオフィススペースである” と述べていたのを思い出しました。

その背景には、数兆ドル相当のオフィスの負債があり、さらに1兆ドルかそれ以上の多世帯住宅の負債が今後36カ月以内に返済期限を迎えると言います。以下にこの話をご紹介します。

集合住宅不動産についてはあまり心配していない

私は集合住宅不動産についてはあまり心配していない。その理由を説明しよう。ミレニアル世代がようやく子供を産み、団塊の世代がリタイアメント・スペースへと移行しつつある。

この2つのカテゴリー、つまり、ファミリー世帯のスタートと老人ホームへの入居を検討している人々にとって、多世帯住宅は多かれ少なかれ問題なさそうだ。

常にある程度のストレスはあるが、私たちの生活を左右する人口統計学的要因がこのスペースを支えているようだ。しかし、オフィスはそうではない。

団塊の世代はオフィスが大好きで、それが文化的な必要条件だと考えていた

団塊の世代はオフィスが大好きで、それが文化的な必要条件だと考えていた。今、彼らは引退し、過去最大の世代として、その去就は大きな影響を及ぼしている。次の世代であるX世代は2番目に小さな世代で、一般的にオフィスが嫌いです。

彼らは意思決定者になりつつあり、オフィススペースへのコミットメントも低くなっている。さらに、次の世代であるズーマー世代は、これまでで最も人数が少ない。彼らは反社会的で、典型的なギグワーカーとして特徴づけられ、一般的に伝統的な職場環境を避ける。

このことは、オフィススペース全体が少なくとも3分の1以上過剰に建設されていることを示唆している。

負債の返還期間を迎えると …

このようなスペースのローンが期限を迎えると、家主は銀行に鍵を渡してしまうかもしれない。ビルを再利用できる場合はいいが、そうでない場合は問題だ。このようなスペースの一部は、もっと安い価格で購入され、最終的には埋まってしまうかもしれないが、そのようなスペースのニーズは減少している。

ミレニアル世代や若い世代は、自分たちが望む文化や環境が提供されれば、出社したいと思うかもしれないが、全体的な傾向として、従来のオフィススペースの需要は減少している。ほとんどの人はお金を稼ぐために働いており、若い労働力は職場環境に関して異なる好みを持っている。

若い世代はオフィスが嫌い

下から上がってくる新しい世代はずっと小さくなっており、オフィスにまったく入りたがらない。フェイスブック、グーグル、アップル、銀行などの大手企業は当初、リモートワークが主流だとして取り入れた。しかし、その多くは大失敗に終わった。

生産性が低下し、チームや文化の構築に苦しみ、スキルセットが低下したことを認めている。たとえ私がすべてに同意したとしても、過去40年間私たちが慣れ親しんできたものを維持するためには、オフィススペースを埋める物理的な労働者の数が足りないという事実は変わらない。

今後10年間のアメリカの不動産価格について

今後10年間のアメリカの不動産価格については、住宅地では供給不足による住みにくさを心配している。商業用不動産については、大きな変化がありそうだ。7,500万人のベビーブーマーがいずれこの世を去り、彼らの家は売却を望む子供たちに残されるでしょう。

しかし、ミレニアル世代はスペースを必要とする大きな世代であるため、取り壊して建て直すにせよ、そこにあるものを適応させるにせよ、需要は存在するだろう。今後10年から20年の住宅価格については、私は上昇すると予想しています。

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